随着楼市调控的持续深入，房地产市场明显降温；而在政策加持下，A股正逐步摆脱漫漫长“熊”。在房地产市场持续沉寂和资本市场行情渐暖的环境下，你究竟会选择投资地产，还是金融资产呢？

       过去十年，中国的最佳资产配置不是股票，不是债券，而是房地产，通常称之为实物类资产。股票债券是金融资产，过去十年，实物资产整体优于金融资产，背后是广义货币增速平均15%，货币超发以后，整个是通胀的环境，通胀预期下，实物资产是可以保值的。

       过去十年，凡是预测房价下跌的人，几乎都失算了。但是，今天跟十年之前又有很大的不同。十年前，中国经济尚处在高增长阶段，人口红利和成本优势还在，民营经济也还具有相当的活力和竞争力。十年后，经济增速已明显放缓，人口红利正在快速消失，高企的房价不断侵蚀着实业的利润，同时也让普通家庭背上沉重的包袱。数据显示，居民部门一直在加杠杆，从2009年1季度至2019年1季度，杠杆率从18.96%上升到54.28%，上涨了35.32个百分点，平均每年上涨3.5个百分点，而且2013年后还在加速。国际上，一般把70%作为居民杠杆率的极限，现在近60%的住户杠杆率，意味着购房者能够透支的债务空间已经很小了。

       2018年美国居民的资产总规模达到120万亿美元，其中超七成配置金融资产，房地产占比仅为24.3%，在金融资产构成中，股票和投资基金占比最大，为32.2%，其次为保险、养老金等的23.8%；2017年日本居民资产总规模达到2977万亿日元，其中金融资产占比为63.9%。具体来看，日本居民偏好低风险资产，持有的现金和保险类资产占比分别为32.5%、17.5%，而股票和其他金融资产占比为11.1%和2.7%；韩国居民资产配置与我国较为相似，2017年韩国居民非金融资产的配置占比为62.3%，其中土地与房屋占比达44.2%。而金融资产中，韩国居民偏好低风险资产，持有的现金与存款和保险类资产占比分别为16.2%和11.9%。

       wind数据显示，美日韩的居民资产配置结构历史上发生过较大转变，比如美国居民资产配置结构经历过从地产到金融资产的转变，其在80年代前后发生变化，主要源于80年代开始美国的一轮长期大牛市；日本则因90年代房市和股市的下跌，使得居民的资产配置偏好从房地产转向金融资产，并青睐低风险资产；韩国房地产配置仍高，则与韩国房价持续上涨有关。

       但在过去两年，政府下决心金融去杠杆，收缩了货币，所以货币增速是趋势性的下降，从政策定调的角度出发，国内房地产市场的政策调控可能在短时间内仍不会发生实质性的政策松动迹象。在此期间，虽然对国内房地产价格的冲击影响可能不会特别大，但却会不断增加投机炒房客的投资成本，而在房价涨幅缓慢，增值空间非常有限的背景下，实际上也会促发部分借助房产增值的资金转移向其余更有效的投资渠道，而房地产市场持续步入低迷期，且进入分化加剧的局面也是在所难免的。所以在这种环境下，没有特别大的涨价预期，实物类资产就失去了大的配置价值，投资房地产应该比较谨慎，而资本市场还大有增长空间。

       从长期来看，中国私募基金发展空间还是比较大的。美国在2017年四季度的私募基金管理人2997家，管理总资产规模为12.54万亿美元，折合人民币大约为85万亿元，而截止2018年12月的统计数据，中国的私募基金实缴规模为12.79万亿，美国的管理规模也是领先中国7倍的。所以从长期来看，这也意味着中国的私募基金发展空间比较大。

       今年以科创板为契机带来的一系列资本市场制度改革，正不断优化我国的金融市场环境。新兴产业的蓬勃发展又将为我国资本市场带来大量的投资机会，给股市长期向好奠定基础。随着告别全民炒房时代，居民财富增配金融资产将是大趋势。

风险提示：本报告所载信息和资料来源于公开渠道的，本公司对其真实性、准确性、充足性、完整性及其使用的适当性等不作任何担保。在任何情况下，本报告中的信息、观点等均不构成对任何人的投资建议，也不作为任何法律文件。本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。